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宁波离婚律师介绍基本案情
蔡先生在与陈小姐结婚前于2010年在宁波首付贷款购买了一套房产，因为开发商违规卖房的原因，蔡先生在2014年结婚后的第三年2017年才拿到红本房产证，2018年夫妻双方因为常年累月沟通甚少感情逐渐破裂闹至离婚，陈小姐认为房产证是婚后取得的，故蔡先生名下的房产应当作为夫妻共同财产平均分割。蔡先生则认为房产系其婚前购买，属于婚前个人财产，陈小姐最多只能分割婚后还贷的资金。双方因此发生争议诉至法院。
宁波离婚律师陈述学界观点
需要宁波离婚律师说明的是，关于本案的诉争房产系婚前财产还是婚后财产，在司法实践中存在以下两种不同观点：
一种观点认为，鉴于房产系不动产，根据《物权法》等相关法律关于不动产物权适用的登记主义原则，购房人获得所购房屋所有权的时间点应当为办理完房屋的过户手续，即取得房地产权属证书之日。若适用此观点，则本案诉争房产应当认定为系婚后取得的夫妻共同财产。
另一种观点认为，判断这一问题关键是看购房款项是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的，如果是婚前以个人财产支付应认定为婚前购买的房产，反之则为婚后的夫妻共同财产。
宁波离婚律师评析案例
在宁波离婚律师看来，第一种观点仅以“所有权”确认的时间为判决依据，而第二种观点仅以“付款时间”作为判断依据，都存在对夫妻共同财产认定依据仅以房产的权利确认为基础的问题，结论是有失偏颇的。考虑到购房的目的性以及购房整个过程与婚姻关系及共同生活的关联性，宁波离婚律师认为，应当以签订购房合同的时间作为“购房”的时间点，因为签订购房合同后，买家与卖家双方都需要就买房及卖房的所有事宜按合同承担法律责任，签订合同时的意思表示已能充分反映“购房”这一行为的性质。因此，本案诉争房产应当属于《婚姻法司法解释三》第十条规定的婚前购房婚后还贷的情形。
在适用婚姻法司法解释(三)第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。前述所称的不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
宁波离婚律师提示，实践中对“不动产成本”的计算根据实际情况需要细分为两种情况：一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用。二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用。
宁波离婚律师认为，本案在计算该房产的成本时适用第二种情况，故双方需要就结婚时房产的价值及离婚时房产的价值分别协商或评估出金额，之后以不动产升值率乘以夫妻共同还贷的金额便可计算出婚后还贷及对应增值部分的具体金额，房产归属蔡先生的情况下，蔡先生就前述金额的一半补偿给陈小姐。
