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因肺炎疫情爆发而停业,法律是否支持免除租金?


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冠状病毒爆发后,我国已经进入全民防疫的状态,许多行业该停的停,该关的关,受到了很大的影响。而许多因疫情停止的行业,都面临租金能否减免的问题。

1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间,全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。根据万达商管披露的信息,过去一年,公司营收434.8亿元,租金384.8亿元。若据此计算,本次减租将超过30亿元。

 

与此同时朋友圈也流传着自愿免除租金的“中国好房东”。

 

那么,如果出租方不同意免除租金,起诉到法院,法院会支持吗?考虑到此次疫情影响已经接近非典,因此我通过检索了非典时期的法律法规及司法实践案例,对这个问题进行初步分析。

一、案例检索

通过检索,张律师在全国范围内检索了9个因非典原因造成租金损失的案例,其中3个案例不支持减免租金,6个案例支持减免租金。

不支持减免租金的3个案例中,法院有如下理由:

1、非典并不必然导致经营目落空,不构成情势变更,即使构成情势变更,双方亦应通过合理协商,合理分担非典导致的不利后果。

“非典”这一突发事件的发生,虽然给酒店业的经营造成一定的影响,但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空,上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响,不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更,上诉人有权要求的是对合同作合理的变更,以体现公平原则。经双方协商,广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。 案例案号:(2007)桂民四终字第1号】

2、“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力,但仍在正常的经营风险范围内,应经由营者应承担。  

2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失,因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力,属于正常的经营风险,该经营风险不应由巨源公司承担,故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误,应予纠正。 案例案号:(2017)吉04民终441号

3、非典期间后主张减免租金的,超过诉讼时效的,法院不予支持。 

鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元,2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元,及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元,因超过诉讼时效,不予支持。【案例案号: (2011)白民初字第107号】

 

支持减免租金的6案例中,法院的理由为:

1、“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险,应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。 

“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。【案例案号: (2018)鲁06民终268号】

2、“非典”疫情一事众所周知,相关行业响应政府停止营业,根据公平原则应减免租金。

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。【案例案号: (2004)沪二中民二(民)终字第354号】

3、非典期间要求免除租金是合理的,双方在非典之后也继续履行了合同,法院可认定减免租赁费成立。 

关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,“非典”期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。【案例案号: (2008)绍中民一终字第143号】

4、减免租金经过出租方的认可,出租方应依约履行。 

2003年5月28日,厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,对于受“非典”影响,海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降,旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视,会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加,因此,该会议形成的纪要,海沧管委会应自觉履行。【案例案号: (2014)厦民初字第275号】

5、非典属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 【案例案号: (2018)晋04民终2272号】

6、“非典”疫情属于不可抗力,因此停止经营的应酌情减免租金。

遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。【案例案号: (2004)沪一中民二(民)终字第32号】

 

二、案例检索情况分析

1、从检索情况来看,大部分法院支持减免租金,其中有法院认为可以全免,也有法院认为应当双方合理分担租金损失,因此支持部分免除。

2、仍有少数法院不支持减免租金,其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。

3、通过起诉主张减免租金的诉讼路径有两个,一是主张构成情势变更,要求减少租金,二是主张疫情属于不可抗力,应减免租金。

关于疫情是否属于不可抗力的分析:

根据《合同法》第一百七十一条【不可抗力】规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。 本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

有人认为,冠状病毒是可以预防,可以克服的,因此不属于不可抗力,不能据此要求减免租金。这种观点属于机械理解不可抗力的概念,冠状病毒目前需要举全国之力全民防疫,作为经营者,完全是无法克服的,且在实践中,许多法院也将其认定为不可抗力,因此我认为此次疫情符合不可抗力的规定。

2003年非典时期,最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。虽然该文件目前已经失效,但是对于新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义。此次疫情最高院也可能会出台一些相关规定,大家应注意关注。

关于疫情是否属于情势变更的分析:

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

目前司法实践中,对情势变更的认定,法院具有较大的裁量权,需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。从检索情况来看,法院有支持的,也有不支持的。

 

三、律师建议

1、虽然检索到的案例中,没有涉及合同约定的案例,但事实上租赁合同是否对该情形作出约定,是法院判决时首先考虑的问题。非典时期后,目前许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的,应减免该期间的租金 的条款,建议可以翻阅一下合同是否有相关约定,如果没有,建议今后应对相关合同文本进行完善。

2、承租方可通过协商与出租方达成租金减免的相关书面协议,若能协商,将来能直接依据该书面协议要求减免租金,避免发生争议。

3、在疫情得到控制后,对于减免租金若无法达成一致意见,应及时通过其他途径主张权利,注意3年诉讼时效期限。

4、及时关注此次国家出台的相关政策和文件。

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