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在宁波，登记在两人名下的房产就是共同财产——光凭一方早年写下的”代管”承诺想整批拿走，可没那么容易。宁波市鄞州区人民法院这起同居析产案，把这条界线讲得很清楚。
一、案情速览
这起案子横跨香港与宁波两地。原告陈某某是香港特别行政区永久性居民，与被告宋某某（现住宁波市鄞州区）相识后同居，并在香港登记结婚，2018年又经香港法院判决离婚。早在2003年至2008年间，原告常年在境外，先后向被告汇款合计约17.3万欧元、9.4万英镑，用于在宁波市鄞州区置业——两人共同出资，在鄞州多个片区陆续买下住宅、商铺共9处，产权多登记在双方名下；另有一套住宅，由被告个人出资购置并登记在其个人名下。
2018年香港法院判离时，并未处置这批登记在宁波的不动产。离婚后，原告搬出被告2008年出具的一张”代管”条子，起诉到宁波市鄞州区人民法院，称其在宁波的物业都是委托被告代持，请求把9处共有房产以及登记在被告个人名下的那套住宅全部判归自己，并由被告配合办理产权过户，涉案房产价值约400万元。
二、争议焦点
本案表面争的是”房子归谁”，实质卡在三个法律问题上：
- 被告2008年出具的”代管”条子，能否证明其在宁波的物业只是替原告持有？
- 原告2013年亲笔所立《遗嘱》已写明”9处房产双方各占50%”，这份表述能否推翻他”全部归己”的主张？
- 登记在被告个人名下、又未列入《遗嘱》共有清单的那套住宅，究竟算被告个人财产，还是也应归原告？
三、律师办案思路
被告宋某某的委托代理人张月红律师没有陷入”各说各话”的口水仗，而是把证据与法律拆成三层，逐点回击。
一是锁死”登记外观”。张月红律师将9处房产的房屋所有权证、共有权证、土地使用权证与购房合同逐项整理成表，让法庭看到：这些房产自购置起就登记在双方名下、载明共同共有，物权公示的外观从一开始就是”共同所有”，而非替原告”代管”。按《民法典》物权编关于共有的一般规定，登记状态是判断权属的首要依据。
二是用对方自己的《遗嘱》反制。被告2008年出具代管条子在前，原告2013年亲笔《遗嘱》却白纸黑字写明：9处房产系双方共有、各占50%。张月红律师向法庭提交这份书证并点破效力——遗嘱虽因继承尚未发生而未生效，但其中对共同财产的确认，是原告明知有条子存在仍作出的真实意思表示，等于”自己承认共有”，与他如今”全部归我”的说法正面冲突；后作出的真实意思表示，足以否定先前的单方说法。
三是把被告个人财产单独摘出。登记在被告个人名下的那套住宅系其个人出资购置，且未列入《遗嘱》的共同财产清单，应属个人财产，不属于对方可以主张分割的共有范围。三招打出，原告”代管独占”的说法已难立足。
四、裁判结果
宁波市鄞州区人民法院经审理认为，案涉9处房产均系原、被告同居及婚姻关系存续期间以共同名义购置并登记，属双方共同共有。被告2008年出具条子在前，原告2013年所立《遗嘱》在后；《遗嘱》虽未生效，但其中关于”9处房产各占50%”的认定系原告真实意思表示，足以表明原告并不认为房产属于被告代持。登记在被告个人名下的那套住宅系被告个人出资购买，亦未列入《遗嘱》共有清单，应属被告个人财产。据此，法院对原告的全部诉讼请求不予支持，判决驳回原告陈某某的诉讼请求，案件受理费19400元由原告负担。本案经公开开庭审理，双方均到庭参加诉讼。
五、给宁波当事人的几点提醒
其一，同居或婚姻期间共同出资买房，出资流水和登记状态两条证据线都要留好——转账记录、产权证原件缺一不可，别等关系破裂后才想起补证。其二，想主张对方名下房产是”代持””借名”，必须拿出足以对抗产权登记的书面证据；若对方事后又通过遗嘱、协议确认了共有，单方承诺很难站得住脚。其三，房产纠纷管辖清晰：不动产在哪个区，就由哪个区法院管——本案房产在鄞州，故由宁波市鄞州区人民法院受理；海曙、江北、北仑、镇海的当事人遇到同类问题，先对照产权证上的坐落确定管辖法院再行动。其四，跨境婚姻或一方常年在境外的情况并不少见，离婚身份关系在境外解决了，内地房产分割仍要回到房产所在地法院处理，不必担心”无门可诉”。
六、FAQ 高频问答
问一：宁波鄞州，我和对象同居时一起出钱买了房、只登记在一个人名下，分手后房产怎么分？
答：先看出资、再看登记。同居期间共同出资的房产，法院会结合出资比例、登记和共同生活事实处理，能证明出资的一方对房产享有相应权益。切记留好转账记录与购房合同，分手前可先书面确认出资份额。
问二：对方给我写过”房子都是替他（她）代持”的字条，能把登记在两人名下的房子都要回来吗？
答：很难。登记在双方名下本身就是共同共有的外观，单凭早年一张承诺要推翻登记，法院还会结合出资与事后确认判断。本案原告2008年拿到代管条子，自己2013年却立遗嘱确认”各占50%”，前后矛盾，诉请终被驳回。
问三：在香港（境外）离的婚，没有处理的内地房产还能在宁波再起诉分割吗？
答：可以。境外法院对内地不动产一般不作处置，可向房产所在地法院另行提起析产或共有物分割之诉——本案房产在宁波鄞州，即由宁波市鄞州区人民法院管辖。起诉前建议先咨询熟悉本地实务的婚姻家事律师，厘清管辖与证据清单。
💰 权益小结：张月红律师代理被告应诉，原告”9处房产全部归己”的诉请被全部驳回，双方共有的房产与被告个人名下房产的权属均未被改变。
📌 管辖提示：涉不动产的同居析产、共有物分割纠纷，一般由不动产所在地法院管辖。本案房产位于宁波市鄞州区，故由宁波市鄞州区人民法院受理；涉港离婚身份问题已在香港解决，不影响内地法院对宁波房产纠纷行使管辖权。
撰稿：张月红律师｜宁波专职婚姻家事律师，专注离婚财产分割、抚养权、婚内房产、出轨取证、夫妻共同债务纠纷，执业地点：浙江宁波
本文为案例展示，当事人信息均已脱敏；具体案情与裁判结果以生效法律文书为准。
