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导读
民法典的颁布是一个国家法治文明进步的鲜明标志，也代表着民族精神在法治与自由的社会主义核心价值观的照耀下有了更进一步的发展。编撰一部符合我国国情、结构严谨、体例科学、规范合理、内容协调一致的民法典，是新中国成立以来几代法律人的夙愿。
2020年6月1日，《中华人民共和国民法典》在全国人民代表大会中正式决议通过。新出台的民法典明确回应了诸多社会热点问题，其中“居住权”入典的问题无疑是备受社会各界关注的问题之一。本文将从居住权的立法背景以及居住权的实践展望两个方面对居住权进行介绍。
一、居住权的立法背景
1.“城市住房刚需”问题的立法回应。
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，民法典在用益物权编增设居住权的首要目的便是为城市住房供给、保障问题提供新的制度保障。原有的租购并举制度虽然在一定程度上改善了城市住房的紧张问题，但政策施行后的社会反馈并不理想。
城市高筑不下的房价导致通过新房购入以及二手房交易改善住房问题的门槛过高。不少新生家庭倾注夫妻双方两家人的心血也只能在城市购入一套房屋，甚至仅能支付首付。有更多的家庭面对过高资金要求更是被“购房”拒之门外。租房门槛相对较低，但是仅靠合同权利保障的租赁权依然无法使得城市中的租客获得稳定的居住安全感。
因此，法律体系中，功能处于所有权及租赁权之间的居住权便应运而生了。居住权的诞生为城市住房保障问题提供了解决方案设计的新思路。
2.居住权司法判决依据的立法回应。
居住权制度虽然是民法典新设立的一项物权制度。但是，回应居住权诉请的判例在司法实践中已经屡见不鲜。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第27条第3款规定:“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”
据此规定，法院在裁判中便援引居住权对抗所有权并做出司法判决，如在“仲某诉熊某某离婚后财产分割纠纷案”中，房屋虽认定为被告的个人财产，但原告仲某离婚后没有住处，没有稳定的收入来源，且身体健康状况不好，属于婚姻法规定的生活困难，法院判令其可以继续在被告房屋中居住。
不仅如此，在司法实践中，该条款被类推适用于养老等情形，并在一些条件下被赋予对抗所有权的效力。尽管司法解释以及司法实践在面对居住权的问题时，已经作出了大胆的尝试。但是，由于没有上位法作为裁判依据的支撑，居住权裁判的尝试尚未获得法律层面的规范支持。民法典居住权制度的规定无疑给居住权裁判提供了坚实的法律规范基础，更是对过往司法实践做法的肯定。
3.为房产回归一般商品属性增设新的制度通道。
2008年以来，全国各地一线城市的房价都出现了不同程度的上涨。以至于近几年为抑制房地产市场过热，各地纷纷出台限购政策，抑制房产交易。“房住不炒”甚至成为了一条最为敏感的政治神经。
从房地产市场长期过热以及制造业增速明显放缓的大趋势来看，房屋已经由具有使用价值的一般商品转化为兼具使用价值与社会信用价值的复合商品。在“房住不炒”的政治大旗引领下，居住权的出台刚好为兼具信用功能的房产回归一般商品属性提供了良好的制度通道。
房产回归一般商品的属性，楼市回归理性是社会经济生活再度丰富的利好征兆。居住权制度的出台某种程度上会影响房屋流通的价值。但这种影响并非有害，而是让社会、房产市场重回对房产本质属性的理性思考。
4.未来“社会结构老龄化”问题的应对。
根据中国发展研究基金会近日发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》(下称“报告”)显示，从2035年到2050年是中国人口老龄化的高峰阶段。根据预测，到2050年中国65岁及以上的老年人口将达3.8亿，占总人口比例近30%；60岁及以上的老年人口将接近5亿，占总人口比例超三分之一。
面对人口老龄化所带来的部分社会问题，居住权制度为养老方面提供了新的应对思路。老年人可以通过将房屋所有权转让给金融机构且设立居住权的方式来保障自己的晚年生活。一方面，所有权人能够通过所有权转让的方式获得一笔不菲的生活费用。另一方面，居住权的设立以及居住权所特有的物权效力可以为晚年生活提供稳定的住房保障。
二、居住权制度实践中的注意事项
1.应当订立书面的居住权合同，且居住权自登记时设立。
《民法典》第三百六十六条、第三百六十七条、第三百六十八条分别规定了，居住权设立的形式及生效要件。
法条明确规定，当事人之间设立居住权的应当采用书面形式对居住权作出约定，居住权自登记时设立。因此，想要设立有效且符合当事人真实意思表示的居住权，签订书面合同以及完成物权登记两个要素缺一不可。
2.购买房产时购房人应当审查清楚房产是否有设立居住权。
作为物权的居住权具有对抗所有权的效力，已设立居住权的房产在流通价值上会大打折扣。这就意味着，在《民法典》生效之后的房产交易市场上，会存在已设立居住权的房产和未设立居住权的房产。
因此，对于购房者来说，交易之前一定要对交易标的的居住权设立情况进行仔细核验，倘若购得一套已设立居住权的房产，即便能够完成所有权变更登记，也会因为居住权设立生效在先而无法真正的对房产占有使用。
3.居住权是“满足居住生活需要的”，别拿居住权动歪心思。
居住权的设置会影响房屋的流通价值。换个角度思考，房屋所有者是否可以通过人为设立居住权的方式来降低房屋作为责任财产的价值呢？
根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权是用来满足居住生活需要的，假如权利被房屋所有权人滥用，则居住权成立的基础就会丧失。这样登记设立的居住权是有可能被法院否认的。
另外，如前所述，居住权设立时并不限定为无偿，同时也可以因当事人的约定发生流转。那么，通过一定的合同设计，居住权的有偿流转是否会因其所蕴含的经济价值而成为资本追逐的目标，重蹈房屋所有权交易的覆辙呢？
就《民法典》现有的立法而言，这种假设是成立的，甚至不排除围绕着使用权与所有权分离这一特别的法律架构而形成新的商业模式。
最后，需要特别强调的是，虽然居住权的开放性规定为居住权应用开启了探索的大门，但一定要牢记居住权是用来满足居住需要的本质功能。倘若有谁在居住权应用的实践中动了歪心思，《民法典》第三百六十六条一定会让投机者付出惨痛的代价。
本文来源：家事法律圈
本文作者：靳义洛
