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我国法律中的不动产物权变动遵循登记生效主义原则，登记在不动产相关制度中的地位不言而喻。《民法典》相较于《物权法》新创的居住权、完善规定的抵押权等，也有赖于登记程序落实。浙江省自然资源厅发布的《关于进一步规范不动产登记工作的若干意见》就开展登记工作容易遇到的问题作出了统一回应。全文推送如下：
浙江省自然资源厅关于进一步规范不动产登记工作的若干意见
浙自然资规〔2021〕8 号
各市、县（市、区）自然资源主管部门：
为贯彻落实《民法典》相关规定和《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54 号）、《自然资源部自然资源确权登记局关于进—步做好免收小微企业不动产登记费工作的通知》（自然资登记函〔2021〕2号）等文件要求，推进不动产登记工作规范化，切实维护权利人合法权益，现就有关事项通知如下：
一、规范不动产抵押登记和抵押不动产转移登记
（一）明确记载抵押担保相关约定
1.明确记载抵押担保范围。不动产登记机构（以下简称“登记机构”）在办理抵押登记时，应根据当事人的申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载抵押担保范围的约定情况，没有提出申请的，填写“／”。
2.明确记载抵押不动产的转让约定情况。登记机构在办理抵押登记时，应根据当事人的申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况，有约定的填写“是”，可一并记载禁止或限制的内容，没有约定的填写“否”。
3.规范一般抵押和最高额抵押。登记机构在办理抵押登记时，应区分一般抵押担保的“被担保主债权数额”和最高额抵押担保的“最高债权额”。
（二）规范抵押不动产转移登记
1.先行办理抵押权注销登记。《民法典》施行前，已经办理抵押登记的不动产，抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构应当依抵押双方申请先行办理抵押权注销登记；但经抵押权人同意的转移登记除外。
2.保障抵押不动产依法转让。《民法典》施行后，办理抵押权首次登记或抵押权预告登记的不动产，抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构依据不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载的约定办理。
约定填写为“是”，抵押期间申请不动产转移登记且符合约定内容的，登记机构应根据受让人、抵押人（转让人）和抵押权人的共同申请办理转移登记，并依申请办理抵押权变更登记；登记机构可以根据当事人申请一并办理不动产转移登记和抵押权变更登记。
约定填写为“否”，抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构应根据受让人和抵押人（转让人）的共同申请办理转移登记；登记机构可根据转让双方和抵押权人的共同申请一并办理不动产转移登记和抵押权变更登记，也可在转移登记时由转让双方作出已告知抵押权人的承诺，在转移登记后根据抵押权人申请办理抵押权变更登记。
3.约定内容变更。抵押期间，抵押双方对“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”发生变化的，登记机构根据抵押双方共同申请办理抵押权变更登记；登记机构办理抵押权转移登记时，抵押双方应明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产”的约定情况。
4.履行查验职责。2021 年 1 月 1 日起至自然资源部“自然资发〔2021〕54 号”文件印发执行前办理的抵押权首次登记或抵押权预告登记，抵押期间申请不动产转移登记的，登记机构应查验抵押合同是否存在“禁止或限制转让抵押不动产的约定”，并依约定办理。条件具备的地区，可将此期间抵押登记的抵押合同约定内容，在登记系统中补录记载。
二、妥善做好居住权不动产登记
各地登记机构要贯彻落实《民法典》对居住权的规定，按照自然资源部的要求，依法稳妥推进居住权不动产登记，审慎把握居住权登记条件、登记程序、登记客体和登记内容，切实保障群众对居住权登记的需要。
（一）居住权首次登记。以合同、遗嘱、人民法院或仲裁机构的生效法律文书以及法律法规规定的其他情形设立居住权的，根据当事人申请办理居住权首次登记，对符合居住权登记条件的，核发不动产登记证明。
（二）居住权变更登记。居住权人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码等发生变化的，居住权期限发生变化的，以及法律法规规定的其他情形导致居住权变更的，根据当事人申请办理居住权变更登记。
（三）居住权注销登记。居住权期限届满、设立居住权的不动产灭失或被征收、生效法律文书终止居住权等导致居住权消灭的，居住权人死亡或放弃居住权的，居住权期限未满但当事人约定注销居住权的，以及法律法规规定其他情形导致居住权灭失的，根据当事人申请办理居住权注销登记。
（四）居住权查询和登记委托。查询居住权登记资料的,适用《不动产登记资料查询暂行办法》的规定；居住权登记委托他人办理的，适用《不动产登记操作规范（试行）》的规定。
三、规范小微企业告知承诺制
各地要严格落实《自然资源部自然资源确权登记局关于进—步做好免收小微企业不动产登记费工作的通知》（自然资登记函〔2021〕2号）要求，切实做好免收小微企业不动产登记费工作：
（一）严格履行告知义务。企业申请不动产登记时，应明确告知小微企业免收不动产登记费，并将告知内容纳入询问笔录，并由企业出具“小微企业免缴不动产登记费承诺书”（详见附件 2）。
（二）依法免收不动产登记费。企业做出小微企业书面承诺后，登记机构即免收相应的不动产登记费,不得要求企业另行提供属于小微企业的证明材料；个体工商户凭工商营业执照直接免收不动产登记费，无需承诺。
四、规范申请表和登记簿等文本
各地登记机构应完善不动产登记簿、申请材料目录、申请书、询问记录等文本（详见附件 3、4），根据新的不动产登记簿和相关文书样式，抓紧升级改造不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，保障登记工作顺畅开展，并实时完整上传汇交登记信息。
（一）不动产登记申请表
1.“权利类型”栏：增加“居住权”“土地经营权”“林地使用权”等权利类型；“无居民海岛使用权”修改为“海域使用权（无居民海岛）”。
2.“抵押权”栏：分设“被担保主债权数额”和“最高债权额”；增加“担保范围”字段，填写对主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权费用等抵押担保范围进行约定；增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”字段，选择是（含约定内容）或否。
3.“申请理由及内容”增加“居住权”栏：其中“登记原因”栏填写居住权取得方式，“居住条件和要求”栏填写当事人约定的条件和要求，“居住权期限”栏填写当事人约定的具体期限。
4.各地可根据当地工作实际，酌情增加表单其他内容。
（二）完善不动产登记簿
对不动产登记簿样式，进行如下修改：
1.“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”，并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
3.“地役权登记信息”页前增加“居住权登记信息”页，并参照《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）要求填写，其中：“居住条件和要求”栏填写居住条件和要求相关约定；“居住权期限”栏填写居住权存续的起止时间，或者附条件的文字描述，长期、永久或者终身设立的填写“至居住权人死亡为止”。
本工作意见于 2021 年 10 月 27 日起实施，在本工作意见实施前，各地按《民法典》和《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54 号）要求已依法开展相关规范操作的，应根据工作实际做好有序衔接。
浙江省自然资源厅
2021 年 9 月 18 日
