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婚前按揭房离婚怎么分配?以增值部分为例


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《婚姻法司法解释(三)》已经规定,离婚诉讼分割房产时,对于婚前按揭贷款购房婚后的增值部分做出贡献的未得到房屋一方应该得到适当补偿。那么,如何在审判实践中对增值部分进行分割,实现对未得到房屋一方的补偿,在法律没有详尽规定的情况下,各地法院也针对此问题进行了探索,具体的补偿方法也是多种多样,张律师在此选择两种较为常见的分割方法进行讨论。

司法实践中部分法院采取以下方法对应补偿金额进行计算

房产现值×(共同还贷金额÷购房价格)×50%

例如某戊在与某己结婚前按揭贷款购买一套价值 100 万元的房屋,先支付首付款 30 万元,并办理按揭贷款 70 万元,房屋所有权登记在戊名下。婚后夫妻双方共同偿还贷款 30 万元,现房屋价值增加至 200 万元。戊己要离婚,房屋所有权仍为戊所有,对于婚后共同还款及房屋增值部分,己应当得到的补偿金额,代入上述计算方法可得:应补偿金额=200 万元× (30 万元÷100 万元)x50%,经计算,本案例中己应当得到的补偿金额为 30 万元。

另外,司法实践中还有部分法院采用另一种方法对应补偿金额进行计算

共同还贷部分÷购房价格×(房产现值-总支付房款)×50%

将上述案例代入这个计算方法可得:应补偿金额=30 万元÷100 万元× (200 万元-60 万元)×50%,经计算,案例中己应当得到的补偿金额为 21 万元。

根据《婚姻法司法解释(三)》的规定,上述两种计算方法得到的补偿均包含两个部分,一部分是夫妻双方共同偿还贷款部分的分割,另一部分是房产增值部分的分割。按照第一种计算方法进行计算,己获得增值部分的补偿为 15 万元,根据第二种计算方法进行计算,己获得增值部分的补偿却为 6 万元,两种计算结果相差甚远。

张律师认为两种方法虽然都有一定的合理之处,但却存在着明显的不足之处。两种计算方法显然都未将房屋贷款产生的利息计算在内,由于购房贷款的还款期限较长,产生的利息金额也非常可观,利息既是购房款的重要组成部分,也是还贷金额的重要组成部分,若不将其计算在补偿范围内,显然有失妥当。

究竟对未获得房屋所有权一方进行的补偿如何计算更为合理呢,张律师在第一种计算方法的基础上,将购房贷款利息考虑其中,得出如下公式:

房产现值×(月还贷金额×共同还货月数÷房屋总价款)×50%

其中,月还贷金额包括每月偿还的贷款本息,房产总价款包括首付款及贷款本息,虽然该方法未将银行贷款利率的浮动因素考虑其中,但是已经相对较为合理可以广泛应用到审判实践中。

我国当前社会形势下,男女双方结婚大都是由男方在婚前出资购买房屋,法官在对夫妻财产进行分割时还应考虑到夫妻双方在婚姻家庭中扮演的角色,由于女方在结婚后承担的家务较多,有很多女性在婚后为了家庭干脆放弃了自己的工作和事业,专职担当着生儿育女、相夫教子的角色,对婚姻家庭做出了较多贡献。当前,以男方婚前出资购买房屋较为普遍,房屋作为家庭主要财产在离婚诉讼中进行分割时,对女性的适当关心和照顾是必要的。我国《婚姻法司法解释(三)》规定的“适当补偿”也要求办案法官在查清案件事实的基础上,结合案件的具体情况,遵循《婚娴法》适当保护妇女和儿童利益的原则,在补偿金额上发挥一定限度的自由裁量权。

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