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夫妻一方就与配偶的共有房屋与第三人签订了房屋买卖合同，夫妻另一方拒绝继续履行合同，以致与第三人之间产生合同纠纷，这种情形法官该如何处理？
张律师总结了法官判案时的三个判断关键点：买卖合同的效力、买卖合同继续履行的可能性、善意购房人的救济途径。
一张图解读夫妻单方处分共有房产效力问题
张律师经手的二手房买卖交易中，时常有这样一类案件，夫妻一方就与配偶的共有房屋与第三人签订了房屋买卖合同，未签订合同的一方配偶以其不同意出售房屋为由拒绝继续履行合同导致纠纷，尤其在共有房屋仅登记在夫妻一方名下时，对房屋买卖合同的效力、可否继续履行、是否适用善意取得等问题均已成为司法实践中的难点问题。张律师试图对该类案件的审理思路进行梳理。
夫妻单方处分共有房屋，可分为以下三种情形：
一、登记在夫妻双方名下，一方进行处分；
二、登记在夫妻一方名下，未登记一方进行处分；
三、登记在夫妻一方名下，该方进行处分。
在夫妻单方处分共有房屋的纠纷中，往往会出现「一案两诉」的情况，即购房人起诉要求继续履行合同的同时，夫妻一方则要求确认买卖合同无效，使合同履行之诉中止审理。合同有效成立是继续履行的前提条件，故张律师认为此类纠纷首先需要解决房屋买卖合同的效力问题。
审查买卖合同效力，判断是否构成恶意串通
认定买卖合同有效不等于认同夫妻一方有权处分共有房屋，夫妻一方无权处分共有房屋也不等同于其订立的买卖合同无效。如果当事人以无权处分为由主张夫妻单方签订的买卖合同无效，应向当事人进行释明，引导其变更请求权基础。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定:
「当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。」
所以，对合同效力的审查，目的并非判断夫妻一方是否构成无权处分，也并非判断购房人可否适用善意取得，而是要排除所签订的合同是否存在《合同法》第 52 条所列举的无效情形，只要该合同系签订双方的真实意思表示，则合同成立，与第三人无涉。已成立之合同若未出现《合同法》第 52 条所规定的法定无效情形，则应当认定为有效。张律师从审判实践来看，此类纠纷的争点往往集中在夫妻一方与购房人是否存在恶意串通损害另一方配偶对共有房屋权益的情形。一般可以从以下几个方面进行判断：1、购房人从何处得知房源信息，与出售方是否有其他纠纷？2、约定的房价款是否符合市场行情，是否过低？3、合同履行情况是否存在瑕疵，房款有无实际支付？4、夫妻感情状况如何，是否正处于离婚纠纷之中？
确定买卖合同可否继续履行，判断夫妻一方是否有权处分 or 构成表见代理
合同效力与合同履行系两个问题，合同有效不一定意味着合同可以无障碍履行。判断合同履行是否存在法律上的障碍，张律师提炼了两种路径：一是判断处分房屋的夫妻一方是否取得了另一方的授权；二是判断购房人是否有合理理由相信处分一方具有为夫妻双方共同意思表示，即是否构成表见代理。
《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（一）》第 17 条第 2 项
「他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。」
若善意购房人采取第一种路径进行救济，除非有明确授权意思表示的相关证据，否则举证难度是极大的。那么，判断是否构成表见代理，可以从哪几方面入手呢，张律师建议从以下几点来判断：1、合同协商过程。夫妻双方是否参与了房屋出售的协商过程，未登记一方是否在中介挂牌出售房屋，是否与房产中介人员接洽谈判等；2、房屋居住情况。是否为夫妻双方共同居住，是否与购房人在看房时接触；3、房款支付情况。另一方是否收取过购房定金或房款。
那么，问题来了。仅登记在夫妻一方名下的共有房屋，登记一方处分房屋时，即夫妻单方处分房屋的第三种情形，购房人可否依据物权登记的公示效力直接要求继续履行合同呢？
张律师认为答案是否定的。
首先，夫妻对房屋的共有权不以登记为生效要件。尽管我国不动产物权变动以登记生效为原则，但《婚姻法》规定夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有，这属于《物权法》第 9 条的除外情形。《中华人民共和国物权法》第 9 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
其次，无权处分的合同存在履行上的障碍。共有房屋所有权之移转需全体共有人同意，若未登记一方不同意处分该房屋，也无法证明登记一方取得了配偶的授权，仍属无权处分，不能强制另一方履行过户义务；
再次，登记人单方处分无法构成表见代理。表见代理要求客观上存在使得相对人相信行为人有代理权的理由，故行为人至少要以被代理人的名义订立合同，但此情形下登记一方系以独立权利人的身份签订合同，故也无法构成表见代理。
选择善意购房人的救济途径，判断适用善意取得 or 解除合同
若经前述审查，确定处分房屋的夫妻一方属无权处分且不能构成表见代理，则善意购房人仍有两条救济途径：一是在已经过户完成的情况下主张适用善意取得以保有其履行利益；二是解除合同并要求无权处分的夫妻一方赔偿损失。
然而，问题又来了。无权处分夫妻共有房屋，是否无论登记在双方名下还是单方名下均可适用善意取得制度呢？
张律师认为是否定的。我们先搁置不动产是否可以适用善意取得的争议不谈，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（三）》第 11 条第 1 款的规定至少为处理夫妻单方处理共有房屋可以适用善意取得提供了法律依据。
「一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。」
但是，善意取得制度系为平衡真实权利人的权益与维护市场交易安全而建立，故无权处分人至少需要有权利的表征才符合立法本意，对于房屋，即指产权证上登记的权利人与房屋真实权利人不符的情形下才有善意取得适用的空间。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第 2 条：
「当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。」
由此可见，只有共有房屋仅登记在夫妻一方名下，且由该方进行处分时，善意购房人才能主张适用善意取得，其余情形下即使通过某种手段完成了过户交易，也应判令恢复原有登记状态。
若房屋尚未过户，而处分一方的行为又不构成表见代理，此时即便购房人为善意，其也只能在行使合同解除权的同时要求处分一方承担违约责任。需要指出的是，在共有房屋仅登记在一方名下，并由该方出售房屋的情形，由于出售方系以单独产权人的身份订立合同，若要求所有购房人均负有查询出售方婚姻状况的义务也未免强人所难，故在此情形下，应认定购房人不具有过错或过错较小，对无权处分一方课以较为严苛的违约责任，若买受人另行购房，可以酌情支持其房屋差价损失，在房价飞涨的今天以最大限度平衡利益，维护市场诚信。
行文至此，张律师用两张图解来梳理一下本文思路。
图 1 善意取得和表见代理在案件中的适用
图 2 三次判断之流程图解
最后，张律师再与大家交流一个问题。夫妻在离婚协议中约定房屋权属，但始终未办理产权变更登记，那么未登记一方可否以离婚协议中的约定为依据，主张另一方无权处分？欲知答案，请待下回分解。
