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宁波婚姻律师:2018离婚房产分割规则汇总(下)


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离婚时尚未取得产权的房屋的分割

夫妻双方在婚姻存续期间签订了购房合同,购买了房屋,但尚未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为因没有交清全部购房款而未取得房屋产权证,可以按照《婚姻法解释(二)》第21条的规定来处理:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”

如果夫妻双方已经支付了全部购房款,房屋所有权法律关系清晰的,只需依法完成或完善权属登记手续,人民法院即可将其认定为夫妻共同财产:

1.在婚前以夫妻双方的名义购买的房屋,并支付了全部购房款;

2.在婚前以夫妻双方的共同财产购买,属于夫妻婚前共同财产,且财产的性质延续到双方婚姻存续期间仍为夫妻共同财产的房屋;

3.在婚姻存续期间,无论是以夫或妻的名义还是夫妻双方名义购买的房屋,且支付了全部购房款。

离婚时尚未取得完全产权的房屋的分割

夫妻双方在离婚分割夫妻共同财产时只取得房屋的部分产权,并非完全产权,此处主要指的是夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有住房。部分产权房屋是我国历次房改政策的产物,其特点即是房屋的部分产权受到限制。根据国务院1991年发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》,其特点主要表现为:房屋必须在购买后一定年限后才能出售;房屋出售时原补贴单位有优先购买权;房屋出售所得按照国家、单位以及个人所占比例进行分配。由于上述房屋涉及我国历次且特殊的住房改革政策,有浓重的历史原因,且又涉及职工或干部的个人利益,住房不能象商品房一样上市交易,因此,在实务分割中存在一定的障碍。如果夫妻双方对这种未取得完全产权的房屋进行分割,但又协商不成的,可参照《婚姻法解释(二)》第21条的规定来处理,即“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”

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有父母出资情形的房屋的分割

根据《婚姻法解释(二)》第22条的规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”当事人一方或双方父母为子女结婚而购房的出资,应认定为赠与。即在父母实际出资时,其具体意思表示不明的情形下,推定为赠与。如果当事人能够提供证据(注意:该证据应形成于夫妻双方离婚之诉之前)证明其与父母之间形成的借贷关系的,则不适用上述司法解释的规定。

但是,需要再次提请读者特别注意的是,夫妻一方或双方当事人在离婚诉讼中作为证据提出的其父母作出的不是赠与意思而是借贷或共同投资意思的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定,因为,当事人与其父母之间具有特别的利害关系,单独的父母陈述或证明存在隐瞒或虚假的可能,也不符合民事诉讼法以及相关司法解释中有关证据采信的相关规定。因此,尽管当事人提出父母作出的不是赠与意思的陈述或证明,人民法院还需对此进行严格的审査。人民法院在审査当事人与其父母是否存在借贷关系时,除了要审查当事人提供的出资协议、欠条、借条或相关证人证言是否真实外,还要以资金的来源为线索,査清该项出资及其性质是否真实。

此外,在司法实践中,对于虽未有明确表示,但根据登记结果和行为可以进行司法推定还有如下情形:

1.对于男女双方婚后,父母出资购买房屋且产权证登记在该出资父母子女名下的,可认定是父母明确向子女一方的赠与,该部分出资可认定为是该方当事人个人所有;

2.对于男女双方婚后,父母出资购买房屋但产权证登记在该出资人子女的配偶名下的,除非当事人能够证明其父母出资时有书面约定或声明明确其父母是明确向该方当事人一方赠与的,一般应认定为是对夫妻双方当事人的赠与;

3.对于男女双方婚后,父母出资购买房屋但产权证登记在夫妻双方的名下,一般应认定为是对夫妻双方当事人的赠与。

对承租房屋的处理

承租房并非夫妻双方共同财产,也非一方的个人财产,因此该房屋不能作为夫妻共同财产予以分割。但是房屋的承租权是产生于承租人与单位或房管所之间的协议,因此,房屋的承租权是可以处理的。1996年最高人民法院所作出的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中对此作了一些规定,即“对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租房对另一方可给予适当的经济补偿;夫妻双方均可承租的公房,如果面积较大能够分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或者承租房给另一方解决住房的,可以准许。”对承租权的处理可结合上述解答的规定以及《合同法》中有关租赁合同的规定,再结合《婚姻法》及其司法解释的立法精神和原则予以处理。

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