宁波婚姻律师：2019离婚房产分割规则汇总（上）

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在夫妻共同财产分割中，具体采用上述哪种办法进行分割，则需根据具体的情形以及财产的具体特点而采用不同的分割办法。以房产的分割为例。

根据《婚姻法解释（二)》第20条的规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；②一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；③双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

而对于离婚时双方当事人尚未取得所有权或尚未取得完全所有权（即存在抵押等情形）的房屋存在争议且协商不成的，根据《婚姻法解释(二）》第21条的规定，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行再向人民法院提起诉讼。

由于我国住房制度的历史原因和多样化，造成了现在许多住房的权属状态也是纷繁复杂，因此，在房屋分割时要根据具体的情形区分不同的情况予以分别处理。

宁波婚姻律师在本文的上篇着重阐明离婚时已经取得房屋产权的房屋的分割。

对于私房和具有产权证可以上市交易的公房

一般是以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产，按照物权法规定及我国的房屋管理政策，一般情况下，房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续的才能真正取得房屋的所有权。因此，对于离婚纠纷中所涉及的房屋分割问题，如果所涉房屋是结婚登记后取得所有权的，应当认定为夫妻共同财产；但如果在结婚登记之前取得所有权的，根据宁波婚姻律师的经验，一般应认定为个人财产，而不能作为夫妻共同财产予以分割。

夫妻一方承租的公房

在婚姻存续期间以共同财产购买的，该房屋为共同共有。由于公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在夫妻共同财产分割时，宁波婚姻律师提醒各位读者要区分不同情形，予以不同处理。

1、如果一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间之内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可以不考虑原公房使用权交换价值的单独归属问题。

2、如果一方婚前承租的公房是其以个人资产支付对价而取得的，婚后以共同财产购买为产权的，在分割该产权房时，应将取得该公房使用权时所支付的对价确定为当时承租一方当事人的婚前财产，归其个人所有,除此之外的产权房的剩余价值按夫妻共同财产予以分割。

3、对于婚前由当事人一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，该公房使用权的交换价值，宁波婚姻律师提示可参考《婚姻法解释（二）》第22条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”可将该公房的使用权推定为父母对夫妻双方当事人的赠与，如果离婚，可将该产权房作为夫妻共同财产予以分割。

4、对于婚前由当事人一方父母承租，婚后虽然以夫妻一方当事人名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方当事人的父母财产购买，但产权证却系夫妻双方的名字登记，仍应视为夫妻共同财产，只是在夫妻共同财产分割时，应酌情考虑财产的来源因素，给予一定的补偿。

5、如果房屋系一方当事人父母承租的公房，后以一方当事人名义而非夫妻共同名义购买，且购买的出资是来自该方当事人的父母，则该房屋应为该方当事人所有的财产。

6、如果房屋系一方当事人父母承租的公房，以夫妻共同财产予以购买，但产权证上不仅有夫妻一方或双方的名字，而且还有一方当事人父母的名字，该房屋应视为家庭共有财产。

夫妻一方婚前以个人名义购买的房屋

并办理了按揭贷款，产权登记在其个人名下的，该房屋仍为其个人财产。不随婚姻关系的成立和存续而改变房屋的所有权性质，其办理的按揭贷款则为其个人债务。婚后，如果配偶一方参与清偿贷款的，也不改变该房屋为另一方当事人个人财产的性质。在夫妻共同财产分割时，该房屋为一方当事人的个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已偿还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向配偶方予以返还，此外，宁波婚姻律师提示对于房屋的增值部分也应向配偶方给予适当补偿。