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婚内还贷财产分割技巧:房贷共同按揭及增值的常见计算方法


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司法精要

《最高人民法院关于适用く中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)出台后,对离婚时一方婚前货款所购不动产的处理这一焦点问题有了比较明确的解答,可是,该规定仍显原则。

张律师从《解释三》第十条出发,分析了现有几种共同还贷及增值的计算方式之不足,在理解吸收这些方式的合理之处并加以完善的基础上,提出了简明的分步计算法,然后针对离婚时贷款尚未清偿完毕、购买不动产后经过一段时间才结婚等实践中出现的非理想情形对计算方式进行了修正,并提出了对共同还货止时间加以确定的方法。最后,对《解释三》第十条的相关法理基础进行了释明,对婚内共同还贷及增值的法律性质进行了解析,以便于法官判说理和判后释明。

近年来,离婚案件中不动产分割成为了案件焦点,而不动产货款、还款等因素又加剧了案件的多样性和复杂性。其中,在一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形下,共同还贷及增值如何计算分割已成为离婚案件中普遍而又复杂的问题。以某直辖市中级人民法院 2017 年上半年二审离婚案件为例,该院此期间共审理二审离婚案件 102 件,其中涉及不动产婚内共同还货及增值分割的有 67 件,占全部离婚案件的65.7%。

随着《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)的颁布,对这一问题的处理原则已经明朗化。《解释三》第十条规定人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”但该规定仍显原则,对如何计算增值缺乏具体方式,而现有的计算方式不但复杂,科学性及不同情形下的适用性也有所欠缺。因此,我们从分析这些计算方式的不足之处开始,以期寻找到简明科学的计算方式。

常见的共同还货及增值计算方式及评析

《解释三》颁布后,就如何理解《解释三》第十条的精神,具体计算婚内共同还贷及增值,各地法院展开了相关研究工作,提出了多种计算方式。张律师根据实践运用情况,选取了三个比较典型的计算方式:

共同还货比例法

共同还贷增值=共同还贷/总房款x(不动产现值-总房款)非产权登记方所得补偿款=(共同还贷+共同还贷增值)/2

该计算方式的思路:用共同还贷除以总房款,得出共同还贷在总房款中所占比例;然后,用不动产现值减去总房款得出整体升值;最后,用共同还货占总房款的比例乘以整体升值得出共同还贷增值。将共同还货和其增值相加,其中一半即是非产权登记方所得补偿款。

整体计算法

非产权登记方所得补偿=共同还货/[(购买时不动产价值+全部应还贷利息)] x 不动产现价值/2

该计算方式的思路:用购买时不动产价值加上全部应还贷利息,得出购买该不动产总共支付的成本;然后,将共同还贷除以购买成本,就能得出共同还贷在购买成本中所占比例;最后,将该比例乘以不动产现价值,得出共同还贷及其增值。非产权登记方所得补偿等于共同还贷及其增值的一半。

本金利息分别计算法

共同还贷增值=(不动产现价值-不动产原价值)/不动产现价值×共同还货本金非产权登记方所得补偿=(共同还货本金+共同还贷利息+共同还贷增值)/2

该计算方式的思路:认为利息不产生增值,利息不计入不动产成本、也不计入升值。直接用不动产现价值减去原价值得出不动产升值,然后用不动产升值除现价值得出升值在不动产现价值中的比重,再乘以共同还贷本金得出本金的增值。最后,将共同还贷本金、利息和增值相加,一半即为非产权登记方所得补偿。

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